1호
임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
차임의 연체가 반드시 2기 연속될 것을 요하지 않고, 전후 합하여 연채액이 2기분에 달하기만 하면됨 1) 임차인이 1, 2월분 월세를 연속하여 연체한 경우 2) 1월 연체 후 2, 3월에 지급 하였다가 4월에 다시 연체한 경우
2호
임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
1) 임차인이 허위의 신분(이름, 주민번호 등)으로 계약한 경우
2) 주택 본래 용도가 아닌 불법영업장 등의 목적으로 임차한 경우
3호
서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
임대인이 임차인에게 소정의 보상 (이사비 등)을 실제 제공한 경우
✽단, 실제 제공하지 않거나 합의되지 않은 일방적인 보상은 제외
4호
임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
임대인의 동의 없이 전대하여 타인으로 하여금 목적 주택을 사용ㆍ수익하게 한 경우
5호
임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
1) 임차주택의 전부 또는 일부를 임대인 동의없이 무단 증·개축 또는 개조하거나 고의로 파손한 경우
2) 임차인의 중과실(화기 방치 등)로 인한 화재로 주택이 파손된 경우
6호
임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 주거기능 상실
7호
임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 주택이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8호
임대인(임대인의 직계존속, 직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
9호
그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
임대인 동의 없이 인테리어 공사를 하거나 원상회복이 불가능한 정도로 인테리어 공사를 한 경우
* 1호부터 8호까지 이외에 임차인의 임대차를 지속할 수 없는 경우
갱신요구가 거절되지 않았다면 계약이 갱신되었을 기간(2년)이 지나기 전에 제3자에게 임대한 경우 원칙적으로 임대인은 종전 임차인이 입은 손해를 배상하여야 합니다.
• 다만, 예외적으로 정당한 사유가 존재하는 경우 손해배상책임을 면할 수 있을 것입니다.
정당한 사유는 갱신거절 당시 예측할 수 없었던 사정으로 제3자에게 임 대를 할 수밖에 없는 불가피한 사유를 의미합니다.
• 가령 실거주를 하던 직계존속이 갑자기 사망한 경우, 실거주 중 갑자기 해외 주재원으로 파견되는 경우 등 갱신거절 당시 예측할 수 없었던 불가 피한 사유를 의미합니다.
정부는 갱신거절 임차인이 해당 물건의 전입세대 또는 확정일자 열람을 통해 임대인의 직접거주 또는 제3자 임대 등의 사실을 확인할 수 있도록 할 계획입니다.
임대인이 실거주를 사유로 갱신거절을 한 후 주택을 공실로 비워둔 것이 실 거주 의사 없이 허위로 갱신거절한 것으로 판단될 경우에는 주택임대차보 호법 위반에 따른 민법 제750조 일반불법행위 책임을 지게 될 수 있습니다.
✽제3자에게 임대한 것은 아니므로 주택임대차보호법 제6조의3제5항의 법정손해배상책임의 대상은 아닙니다.
•다만, 집주인이 입주를 하기 위해 주택수선이나 인테리어 공사를 하는 경우, 거주하던 직계존속이 사망한 경우 등으로 불가피하게 일시적으로 공실로 둘 수밖에 없었던 경우 등에는 손해배상의 요건 중 위법성이 인정 되지 않아 손해배상책임을 면할 수 있을 것입니다.
불가능합니다. 법인이 주택임대차보호법에 따른 실거주 할 수 있는 대상 으로 보기 어렵기 때문입니다.
임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우에는 Q1. 어떤 것들이 있는지? 규정(개정 주임법 제6조의3제1항) CASE 1호 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 차임의 연체가 반드시 2기 연속될 것을 요하지 않고, 전후 합하여 연채액이 2기분에 달하기만 하면됨 1) 임차인이 1, 2월분 월세를 연속하여 연체한 경우 2) 1월 연체 후 2, 3월에 지급 하였다가 4월에 다시 연체한 경우 2호 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 1) 임차인이 허위의 신분(이름, 주민번호 등)으로 계약한 경우 2) 주택 본래 용도가 아닌 불법영업장 등의 목적으로 임차한 경우 3호 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 임대인이 임차인에게 소정의 보상 (이사비 등)을 실제 제공한 경우 ✽단, 실제 제공하지 않거나 합의되지 않은 일방적인 보상은 제외 계약갱신요구권 행사에 별도의 방식이 존 Q13. 재하는지? 계약갱신요구권 행사방식에는 특별한 제한이 없습니다. •구두, 문자메시지, 이메일 등의 방법이 모두 가능하지만, 장래에 발생할 수 있는 분쟁예방을 위해서는 내용증명 우편 등 증거를 남길 수 있는 방 법을 활용하는 것이 안전합니다. 29 개정 관련 FAQ 4호 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우 임대인의 동의 없이 전대하여 타인으로 하여금 목적 주택을 사용ㆍ수익하게 한 경우 5호 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 1) 임차주택의 전부 또는 일부를 임대인 동의없이 무단 증·개축 또는 개조하거나 고의로 파손한 경우 2) 임차인의 중과실(화기 방치 등)로 인한 화재로 주택이 파손된 경우 6호 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 주거기능 상실 7호 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 주택이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 - 8호 임대인(임대인의 직계존속, 직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 - 9호 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 임대인 동의 없이 인테리어 공사를 하거나 원상회복이 불가능한 정도로 인테리어 공사를 한 경우 * 1호부터 8호까지 이외에 임차인의 임대차를 지속할 수 없는 경우 30 I 「주택임대차보호법」 해설집 •다만, 예외적으로 정당한 사유가 존재하는 경우 손해배상책임을 면할 수 있을 것입니다. •가령 실거주를 하던 직계존속이 갑자기 사망한 경우, 실거주 중 갑자기 해외 주재원으로 파견되는 경우 등 갱신거절 당시 예측할 수 없었던 불가 피한 사유를 의미합니다. 제3자에게 목적 주택 임대 시 손해배상액 산정 ① 임대인과 임차인 간 손해배상 예정액 ② “①”이 없는 경우 법정 손해배상 예정액 중 가장 큰 금액 1) 갱신 거절 당시 월단위 임대료(전세금은 전액 월세로 전환, 법정 전환 율 4% 적용) 3개월분에 해당하는 금액 2) 「임대인이 새로운 임차인에게 임대하여 얻은 월단위 임대료 - 갱신 거 절 당시 월단위 임대료」의 2년 분에 해당하는 금액 3) 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액 실거주를 이유로 갱신거절한 임대인이 제3자 에게 목적 주택을 임대한 경우 손해배상책임 을 면할 수 있는 정당한 사유는 무엇인지? Q3. 정당한 사유는 갱신거절 당시 예측할 수 없었던 사정으로 제3자에게 임 대를 할 수밖에 없는 불가피한 사유를 의미합니다. 임대인이 본인 또는 직계 존·비속의 직접 거 주를 이유로 갱신 거절하였으나, 목적주택에 거주하다가 제3자에게 임대를 한 경우 어떻게 되는지? Q2. 갱신요구가 거절되지 않았다면 계약이 갱신되었을 기간(2년)이 지나기 전에 제3자에게 임대한 경우 원칙적으로 임대인은 종전 임차인이 입은 손해를 배상하여야 합니다. 31 개정 관련 FAQ ✽제3자에게 임대한 것은 아니므로 주택임대차보호법 제6조의3제5항의 법정손해배상책임의 대상은 아닙니다. •다만, 집주인이 입주를 하기 위해 주택수선이나 인테리어 공사를 하는 경우, 거주하던 직계존속이 사망한 경우 등으로 불가피하게 일시적으로 공실로 둘 수밖에 없었던 경우 등에는 손해배상의 요건 중 위법성이 인정 되지 않아 손해배상책임을 면할 수 있을 것입니다.
법인이 임대인인 경우 직접 거주를 이유로 Q6. 갱신거절이 가능한지? 불가능합니다. 법인이 주택임대차보호법에 따른 실거주 할 수 있는 대상 으로 보기 어렵기 때문입니다